Eigenheim kaufen

Ein Eigenheim soll zu deinem Leben und deinem Budget passen. Erfahre, wie du deine Finanzierung vorbereitest und welche Entscheidungen du vor dem Kauf treffen solltest.

Das ist jetzt wichtig

Kläre deinen finanziellen Spielraum, bevor du dich auf ein Haus oder eine Eigentumswohnung festlegst. Neben dem Eigenkapital brauchst du genügend Einkommen für die laufenden Kosten und Reserven für unerwartete Ausgaben. Setzt du Vorsorgegelder ein oder kaufst gemeinsam mit jemandem, solltest du die Folgen frühzeitig prüfen.

Kaufen oder mieten?

Vergleiche nicht nur die Miete mit den Hypothekarzinsen. Zum Eigenheim gehören auch Unterhalt, Kaufkosten, Steuern und gebundenes Eigenkapital. Die Amortisation ist zwar keine verlorene Ausgabe, belastet aber dein verfügbares Budget. Überlege zudem, wie lange du am selben Ort bleiben möchtest und ob sich deine berufliche oder familiäre Situation verändern könnte.

Dein Kaufbudget bestimmen

Für die Tragbarkeit rechnen Kreditgeber üblicherweise mit einem höheren Zinssatz als dem aktuellen Hypothekarzins, häufig mit rund fünf Prozent. Zusammen mit Amortisation und kalkulierten Unterhaltskosten sollte die Belastung meist nicht mehr als etwa ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Die Vorgaben unterscheiden sich je nach Anbieter. Ein Rechner liefert eine erste Einschätzung, aber noch keine Finanzierungszusage.

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Eigenkapital zusammenstellen

Bei einer üblichen Finanzierung brauchst du rund 20 Prozent Eigenmittel. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen, beispielsweise Ersparnisse oder Säule 3a. Bei einem Kaufpreis und Belehnungswert von CHF 1 Million wären das normalerweise CHF 200’000 Eigenmittel, davon mindestens CHF 100’000 ausserhalb der Pensionskasse. Bewertet die Bank das Objekt tiefer als den Kaufpreis, kann zusätzliches Geld nötig werden. Die Mindeststandards erläutert die FINMA zu Hypothekarfinanzierungen (öffnet in neuem Fenster).

Kaufen ohne Eigenkapital?

Ganz ohne anerkannte Eigenmittel ist eine übliche Hypothekarfinanzierung nicht möglich. Ohne eigene Ersparnisse kann ein Kauf unter Umständen dennoch gelingen, etwa mit einer Schenkung, einem Erbvorbezug oder einsetzbaren Vorsorgegeldern. Ob diese Mittel ausreichen und anerkannt werden, muss der Kreditgeber prüfen. Ein zusätzlicher Privatkredit löst die fehlende Tragbarkeit nicht einfach.

Kaufnebenkosten einplanen

Zum Kaufpreis kommen Kosten für die öffentliche Beurkundung, den Grundbucheintrag und gegebenenfalls die Errichtung eines Schuldbriefs. Je nach Kanton fällt zudem eine Handänderungssteuer an. Lass dir die voraussichtlichen Kosten und ihre Aufteilung vor der Unterschrift aufstellen. Plane dafür separat verfügbare Mittel ein und behalte zusätzlich eine Reserve für Umzug, Einrichtung und notwendige Arbeiten.

Vorsorgegelder bewusst einsetzen

Für selbst genutztes Wohneigentum kannst du unter bestimmten Voraussetzungen Gelder aus der Pensionskasse oder Säule 3a vorbeziehen oder verpfänden. Ein Vorbezug reduziert dein Vorsorgeguthaben und löst eine Kapitalbezugssteuer aus. Bei der Verpfändung bleibt das Geld zunächst in der Vorsorge, dient aber als Sicherheit. Dadurch kann eine höhere Hypothek nötig sein. Lass Finanzierung, spätere Altersleistungen und mögliche Auswirkungen auf den Risikoschutz gemeinsam prüfen. Die Regeln zur Pensionskasse erklärt das Bundesamt für Sozialversicherungen (öffnet in neuem Fenster).

Hypotheken richtig vergleichen

Vergleiche Offerten auf derselben Grundlage: Hypothekarbetrag, Modell, Laufzeit und Amortisation. Eine Festhypothek bietet für die vereinbarte Laufzeit Planungssicherheit beim Zins. Bei einer SARON-Hypothek kann sich die Zinsbelastung verändern. Achte neben dem Zinssatz auch auf Gebühren, Kündigungsbedingungen und mögliche Kosten bei einem vorzeitigen Ausstieg. Die Finanzierung sollte zu deiner Lebensplanung passen.

Gemeinsam kaufen, klar regeln

Haltet fest, wer wie viel Eigenkapital einbringt und wie ihr laufende Kosten, Amortisation und spätere Investitionen aufteilt. Klärt auch, was bei einer Trennung oder einem Verkauf passiert. Eigentumsanteile, Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber und private Vereinbarungen müssen zusammenpassen. Lasst die Regelungen vor der Beurkundung rechtlich prüfen, besonders wenn ihr unverheiratet seid oder unterschiedlich viel Geld einbringt.

Das Eigenheim langfristig absichern

Prüfe, ob du oder deine Familie die Finanzierung auch bei längerer Krankheit, Invalidität oder einem Todesfall tragen könntet. Stelle den laufenden Ausgaben die bestehenden Leistungen und verfügbaren Reserven gegenüber. Eine zusätzliche Versicherung ist nur sinnvoll, wenn eine konkrete Lücke besteht. Berücksichtige auch geplante Pensumsreduktionen und das spätere Renteneinkommen.

Steuerliche Veränderungen berücksichtigen

Bis Ende 2028 gilt grundsätzlich noch die bisherige Besteuerung mit Eigenmietwert. Ab dem 1. Januar 2029 entfällt dieser bei selbst genutztem Wohneigentum. Gleichzeitig fallen wichtige Abzüge weg oder werden eingeschränkt. Für Personen, die erstmals in der Schweiz ein Eigenheim erwerben, ist ein begrenzter Schuldzinsabzug vorgesehen. Plane deine Finanzierung deshalb nicht allein mit heutigen Steuervorteilen. Die Änderungen erläutert der Bundesrat zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung (öffnet in neuem Fenster).

Vom Suchprofil zum Kaufvertrag

Suche innerhalb deines geprüften Budgets und besichtige passende Objekte sorgfältig. Lass bei Unsicherheiten die Bausubstanz und anstehende Sanierungen fachlich beurteilen. Kläre die verbindliche Finanzierung, bevor du dich zum Kauf verpflichtest. Der Grundstückkaufvertrag muss öffentlich beurkundet werden; für den Eigentumserwerb ist grundsätzlich der Grundbucheintrag erforderlich. Diese schweizweit geltenden Grundlagen erläutern beispielsweise die Zürcher Notariate (öffnet in neuem Fenster).

Häufige Fragen

Reichen 20 Prozent Eigenkapital immer aus?

Nein. Kaufnebenkosten und Reserven kommen dazu. Zudem kann mehr Eigenkapital nötig sein, wenn die Bank das Objekt tiefer bewertet als den Kaufpreis oder die Finanzierung mit einer höheren Hypothek nicht tragbar ist.

Warum rechnet die Bank mit einem höheren Zins?

Die Finanzierung soll auch bei steigenden Zinsen tragbar bleiben. Deshalb unterscheiden sich die kalkulatorische Belastung für die Kreditprüfung und deine tatsächlichen Zahlungen beim angebotenen Zinssatz.

Kann ich mein gesamtes Eigenkapital aus der Pensionskasse beziehen?

Bei einer üblichen Finanzierung müssen mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts aus Mitteln stammen, die nicht aus der Pensionskasse kommen. Zusätzlich gelten Voraussetzungen und Grenzen für den Vorbezug.

Ist Kaufen günstiger als Mieten?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind Kaufpreis, Finanzierung, Unterhalt, Steuern, Haltedauer und die alternative Verwendung deines Eigenkapitals. Ein Vergleich sollte deshalb mehrere Jahre und unterschiedliche Zinsentwicklungen berücksichtigen.

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